Gas und Strompreise

[collo]

Streit ums neue Heizungsgesetz: Vermieter könnten Millionen Wohnungen aufgeben

Verbände warnen vor drastischen Folgen der geplanten Heizungsreform.
Bis zu drei Millionen Mietwohnungen könnten demnach vom Markt verschwinden.
Bauministerin Hubertz weist die Kritik zurück.

Das geplante neue Heizungsgesetz könnte nach Einschätzung von Verbänden die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen in Deutschland deutlich verringern.
Der Eigentümerverband Haus & Grund rechne mit einem Rückgang auf dem Mietmarkt um bis zu drei Millionen Wohnungen, berichtet die „Bild"-Zeitung.
Grund dafür sei, dass Millionen Wohnungen mit Gasetagenheizungen betrieben werden und der Einbau einer Wärmepumpe vielfach nicht möglich sei, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke demnach.

Die Vermieter seien daher gezwungen, neue Gasheizungen einzubauen und müssten sich in der Folge an den Heizkosten der Mieter beteiligen, fuhr Warnecke fort.
„Die Kostenrisiken werden mit der neuen Regelung unkalkulierbar", sagte er weiter.
„Wir werden vielen Vermietern deshalb nicht empfehlen können, ihre Wohnungen weiter zu vermieten."

Auch die Vorstandsvorsitzende des Sozialverbands SoVD, Michaela Engelmeier, warnte vor einem spürbaren Rückgang der verfügbaren Mietwohnungen.
Sie sagte der Zeitung, es bestehe „die Gefahr, dass Eigentümer aufgrund des Kostendrucks ihre Immobilien eher verkaufen, statt zu vermieten.
Das würde die Lage am Wohnungsmarkt weiter verschärfen, die Mieten weiter nach oben treiben.
Das wäre absolut kontraproduktiv für rund drei Millionen Betroffene."

Das Kabinett hat eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen, mit der ein Weiterbetrieb und Neueinbau von Öl- und Gasheizungen langfristig möglich bleibt.
Dafür sollen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2029 zu steigenden Anteilen mit Biogas oder Bioöl betrieben werden.
Um Heizungen im Bestand klimafreundlicher zu betreiben, sollen die Brennstoffhändler zunehmend biogene Stoffe beimischen.

Streitpunkt in den Verhandlungen der Koalition war zunächst aber der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor hohen Nebenkosten durch den Einbau von Heizungen mit fossilen Brennstoffen gewesen.
Die Koalitionäre einigten sich letztlich auf eine Kostenbremse für Mieter im neuen Heizungsgesetz, wonach Vermieter sich künftig an den laufenden Heizkosten beteiligen müssen, wenn sie sich für den Einbau einer neuen fossilen Heizung in bestehenden Wohngebäuden entscheiden.

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) wies die Warnungen der Verbände zurück.
„Die Kritik ist für uns nicht nachvollziehbar, da der Entwurf eine notwendige Flexibilität bei der Heizungswahl schafft", sagte ein Sprecher zu „Bild".
Im parlamentarischen Verfahren könnten sich noch Änderungen ergeben.

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[xNecromindx]

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Blödsinn. Habe jetzt schon mehrfach gesehen wie schlicht Luft-Luft-Wärmepumpen eingebaut werden. Oder wie man allgemein dazu sagt: Klimaanlagen.
In anderen Ländern, mal mehr mal weniger, der Standard.
Am Ende profitiert der Mieter dadurch auch noch, dass er nicht nur im Winter heizen, sondern im Sommer auch noch kühlen kann. Und einen Mieter der profitiert, den will der gute Kai doch gar nicht haben...

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Haben die ihr eigenes Statement mal selber gelesen?
Wenn eine Wohnung verkauft wird, dann ist sie nicht weg, dann besitzt sie nur wer anders.
Was eben auch die ganze Aufregung von Beginn an ist: Die "armen" Vermieter, die sich nichts leisten können und ihre Immobilie verkaufen müssen. Ohhh... - lasst uns für sie sammeln gehen. Die +/- 1 Mio. je nach Stadt und Lage, die sie für ihr 6-Parteien Haus kassieren können, tja, da hat sich der Kai doch glatt morgens an seinem Kaviar verschluckt, als er davon bei Bild gelesen hat.

Die Debatte ist so verlogen und dumm. Am Ende gehts nur darum "so weiter wie bisher" machen zu können, scheiß egal wie. Am Ende den Mieter mit explodierenden Gas-Rechnungen im Regen stehen lassen, sich aber über seine Mieteinnahmen freuen, die man als Reingewinn einkassiert, denn man lässt die Bude einfach stur im Zustand "Onkel Adolf's Zeiten".

Dann sollen sie eben ihre Häuse verkaufen. Findet sich schon wer der sie nimmt und die nötigen Schritte einleitet. Da sollten sie doch eigentlich der FDP anhängen: Das regelt der Markt.

 

[level9]

Die Problematik ist die, wenn ein Zwangs-Umbau erfolgen muss.
Nicht alle Vermieter sind Miethaihe mit massiver Kohle. Und wenn Du dann so ein Gebäude umrüsten musst, um es weiter vermieten zu können/zu dürfen, die Kosten aber jenseits einer möglichen Amortisation liegen... oder man muss die Miete satt erhöhen...

Und unter solchen Voraussetzungen verkaufen? Mieses Geschäft, drückt arg den Preis, weil der Käufer dann gezwungen ist zur Modernisierung.

Ergebnis könnte ein besagter Leerstand sein. Oder eine Zwangsenteignung durch die Hintertür, wenn man außer dem Gebäude nichts hat, aber eine Hypothek nicht genug bringt und man es sich einfach nicht leisten kann.

Ist sicher hier nicht in allen Fällen die Situation... Aber völlig von der Hand zu weisen ist es auch nicht bei all den tollen Refomen, die aktuell mit jeder 'Regierung' katastrophaler werden. Die Lösung heisst immer auf die ein oder andere Weise: Es kostet den Bürger mehr oder er hat Einschnitte anderer Art, um den irren Wahn der "ist-ja-nicht-mein-Geld"-Steuerverschleuderer zu finanzieren.

 

[Master_3]

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Ich glaub du hast da aber einen Punkt vergessen, wenn ein neuer Investor die Immobilien aufkauft, dann gibt es nach meiner mehrfachen Erfahrung nur zwei Optionen:
Entweder es werden Sozial Wohnungen daraus gemacht oder es werden gehobene bzw. Luxus Appartments daraus.
Beides führt dazu, dass der normale durchschnitts Bürger diese Wohnungen aus seinem Wohnungspool streichen kann - entweder weil er die Anforderungen nicht erfüllt oder weil er es sich schlicht nicht leisten kann.

Es ist schon eine Kunst den entsprechenden Vermietern die wirklich nicht wollen passend auf die Finger zu klopfen und denen die nicht können, Möglichkeiten zu bieten. Da bietet sich nunmal das Gießkannenprinzip nicht an.

Und ich kenne genug Vermieter die jetzt schon die Schnautze voll vom Vermieten haben, gerade die Älteren Vermieter deren Mietshäuser schon lange abbezahlt sind.
Wenn es denen noch ein wenig mehr zu bunt wird, dann - Zitat, "schieb ich das Ding mit dem Bulldozer platt und setze mir da ein Gästehaus hin."
Und genauso wirds kommen, 2 von 8 Wohnungen in dem Haus stehen bereits leer und die restlichen 6 sind eigentlich nur noch abwarten bis die Altmieter altersbedingt (alle um/über 70) ausziehen und dann wars das - die sind quasi nur noch deswegen vermietet weil die Bewohner quasi zum Inventar gehören.

 

[xNecromindx]

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Dann solltet ihr euch damit mal genauer befassen. Wenn wir es nur mal rein aufs heizen beziehen, so ist es seit Jahrzehnten nie anders gewesen.
Gut, ihr habt vielleicht kein Eigentum oder wisst es nicht. Aber "Zwangsmaßnahmen" wie die, Dächer zu dämmen bei Häusern die keine Mindestanforderungen erfüllen (Pauschal alles vor der DIN Norm 1977) gibt es. Öl-Heizungen vor einem bestimmten Baujahr müssen raus. Kamine müssen seit geraumer Zeit einen Mindeststandard erfüllen (Feinstaubemission), ansonsten sie stillzulegen oder zu modernisieren.
Der Staat maßt sich nun einmal an dort einzugreifen, um eben den Wohnungsbestand auf einem leidlich angemessenen Niveau zu halten. Wer in das Vermietungsgeschäft einsteigt, kann doch da jetzt nicht angewackelt kommen und das große Jammern anfangen. Das gehört eben zu seinen Risiken die er tragen muss. Dafür bekommt er ja auch ansonsten fürs Nichtstun Geld.

Wer also nicht die Kohle hat, sein Mietobjekt in Schuss zu halten: Sorry, der soll es abgehen. Denn das ist sonst genau das Resultat was man in so manchen Schmuddelecken diverse Städte sehen kann: Runtergekommen Bruchbuden, um die sich niemand kümmert, bis die Stadt da irgendwann den Schlussstrich zieht.

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Das funktioniert nur so lange, wie es "schlechtere" gibt.
Zumal du zu vergessen scheinst, dass man die Mieten nicht beliebig setzen kann als Vermieter. Deben kommt auch noch, dass es in einem jeweiligen Markt überhaupt nicht funktioniert. In München kannst du auch für ein tapeziertes Wohnklo 4-Stellig verlangen. Das liegt an den dort explodierten Durchschnittsmieten aka Mietspiegeln, die geklettert sind, weil die Märkte dort überhitzt sind. Es will halt "jeder" da wohnen. Das ist dann das Problem der Leute, die meinen da hinziehen zu müssen.
Auf der andern Seite trifft besagte Maßnahme aber gleichsam das 4-Parteien Haus auf dem Land in Hintertupfingen. Meinst du ernsthaft, mal völlig außen vor bis wohin die Miete überhaupt dort gehen darf, das ein Vermieter dort den Luxustempel kreiert und den für Fantastillionen vermietet!? Wer will das dort denn nehmen?

Was ihr hier stattdessen macht, ist den Jammerlappen, denen ihr das Wasser tragt, auch noch nach dem Mund zu reden, als gäbe es für euch dabei irgendwas zu gewissen. Sorry, nein. Die ficken euch beim Schuhe zubinden.
Also lass deinen Bekannten doch die Bude abreißen. Es ist nicht nur seine Entscheidung, sondern auch seine Verantwortung. Wenn er meint das trägt sich wirtschaftlich, muss er das eben an der Realität austesten.
Das ist genau so eine merkwürdige Diskussion wie mit der Erbschaftsteuer bei Firmenvermögen. Da wird auch immer gejammert, dass dann Firmen dicht machen würden. Nicht nur finden sich Gegenbeispiele, sondern irgendwie hat bei so einer Jammerei auch nie jemand die simple Frage gestellt: Okay, du willst den Bumms nicht erben? Okay. Finger hoch wer möchte? .... als ob da niemand aufzeigen würde. Kommt da mal etwas in der Realität an.

 

[Master_3]

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Ich wohne nicht zur Miete, ich habe mein eigenes alleinstehendes Häuschen, das mir gehört ^^ Also ich brauche hier keinem das Wasser tragen
Ich sag dir nur wie die realität aussieht und das nicht nur in irgendwelchen Metropolen, sondern auch in den Städten mit unter 100.000 Einwohnern.

Wo fang ich beim Rest an? Mal sehen:

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Klar, wenn die Bude vorher ehr ein Nischen-Nachfrage-dasein gefristet hat, dann wird das dort nicht passieren - aber das sind dann 1. nicht der Löwenanteil an Wohnungen und 2. ist deren Nachfrage allgemein garnicht so groß, weil die halt entweder mitten im Nichts liegen o.ä..
Ich komme ursprünglich aus einem >2000 Einwohner Dorf - da gibt es gefühlt 5 Wohnungen, der Rest sind Einfamilienhäuser. Jetzt hat man dort in einem Wohngebäude 6 neue Wohnungen gebaut - die hatten arge Probleme überhaupt Interessenten zu finden....und das für 670€ warm und 60m2.

Während dessen sieht es hier in einer ~50.000 Einwohner Stadt folgendermaßen aus:
Die Wohnungen werden minimalistisch renoviert (Laminat, Farbe, evtl neues Bad) und dann steigt die Miete der Wohnung von 750 auf 1100-1300€ kalt an oder haust sie direkt als Sozialwohnung raus.

Das ist ja nicht Theorie, das ist Fakt. Und das passiert nicht nur mit ein oder zwei Wohnungen, das geht hier Reihenweise.

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Da gibt es genug Tricks das zu umgehen - nimm die Küche aus den Grundmietkosten raus und mach daraus eine seperate Abrechnung z.B. und so weiter. Klar kannste da jetzt nicht 4000€ dran schreiben.

Nun stehen wir aber da und ich kann dir berichten: Aus meinem Umfeld kenne ich alleine 9 jüngere Personen im Alter 20-30, die sich hier schlicht keine Wohnung mehr leisten können und haben somit nicht mal die CHANCE aus ihrem Elterhaushalt auszuziehen und sitzen defacto fest. Wenn du jetzt die letzten günstigen Wohnungen bzw. deren Eigentümer dazu zwingst zu renovieren werden auch die letzten paar bezahlbaren Wohnungen weg sein.

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Ich weiß ehrlich gesagt nicht, was du damit genau meinst, aber nur mal so als Hint - das sind Leute die juckt das nicht ob die im Alter noch monatlich die letzten 6000€ Mieteinnahmen bekommen oder nicht - die haben ausgesort und das nicht erst seit gestern...
Die haben mehrere Mietshäuser, das Haus wovon ich rede haben die keine Ahnung, in den 70ern bauen lassen - das Ding ist tausend und einmal amortisiert...

Und nebenbei: Wenn du nicht nur Geld sondern auch Kontakte hast, ist so ziemlich alles möglich - in dem Dorf wo ich aufgewachsen bin hat vor zwei Jahren einer ein Einfamilienhaus für seinen Sohn gebaut - auf die verwunderte Frage der umliegenden Firmen wie das geht, in dem Gewerbe-Bereich darf kein Wohngebäude gebaut werden und wie er das genehmigt bekommen hat kam irgendwie durch, dass der garkeine Baugenehmigung hat.
Als die Firmen dann geklagt hatten lag in der zweiten Runde vor Gericht auf einmal doch eine Baugenehmigung auf dem Tisch, kackendreist sogar ausgestellt auf ein Datum wo der Bau schon fertig war.

Und die Mietshäuser gehören selten Peter dem Maler Gesellen, sondern ehr den etwas besser betuchten die nunmal gerne auch kuscheln und wenn die Stadt da auch noch was von hat kuschelt sie gerne gleich mit...

 

[xNecromindx]

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Ich weiß, es war allgemein gesprochen. ihr != du

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Nein, du sagst, was du in deinem Umfeld siehst. Du siehst einen Ausschnitt. Das ist deine subjektive Wahrnehmung, nicht DIE Realität. Das muss man trennen lernen, sonst sitzt man ganz schnell einem Irrglauben auf.

Ich selbst bin in der glücklichen Lage, im Umkreis alles in gemütlicher Fahrrad-Reichweite zu haben: Eine 600.000-Einwohner-Stadt, eine mit 90.000, eine mit 25.000 und ein 5.000-Seelen-Dörfchen. Die Marktsituation hier bildet auf Datenbasis ziemlich genau den Bundesdurchschnitt ab, insofern lässt sich das durchaus auf andere Orte extrapolieren.

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Anekdotische Evidenz ist halt keine statistische Grundlage.
Gegenbeispiel: 2,5 km von meinem Haus entfernt wurde vor kurzem ein Mehrfamilienhaus aus den End-60ern kernsaniert. Ein anderes direkt daneben ist gerade an der Reihe. Die haben die komplette Fassade runtergerissen, alte Balkone entfernt, die Wohnungen drinnen mit neuer Elektrik und Wasser-Installation kernsaniert, die Fassade gedämmt und moderne, geräumige Balkone vorgesetzt. Das Ganze wurde von einem Investor gekauft, der die Sanierung nach dem Kauf durchgezogen hat. Weil mich das Thema interessiert, stöbere ich sporadisch in den Immobilienportalen und habe gesehen: Die sanierten Wohnungen wurden zu absoluten Durchschnittspreisen am Markt angeboten, viele der Mieter sind augenscheinlich verblieben.

Was du beschreibst, ist also weder ein Naturgesetz noch eine feste Regel. Es ist eine individuelle Entscheidung des Besitzers. Wenn ein Eigentümer beim Gedanken an Gewinnmaximierung den moralischen Kompass verliert, ist er vielleicht einfach nicht der richtige Verwalter für Miet-Immobilien. Nötigt man den zur Abstoßung: Umso besser!

Daneben gibt es einen ganz anderen Grund, warum in den vergangenen Jahren die Zitrone oft bis aufs Letzte ausgepresst wurde - und der liegt in der naiven Finanzierung der vergangenen Nullzins-Dekade.
Da lief folgendes Spiel: Leute haben auf Kredit größere Mietimmobilien gekauft und extrem spitz auf Knopf kalkuliert. Die Rechnung war: Das Haus kostet X, meine monatliche Kreditrate ist Y. Da wohnen 6 Familien, die bringen mir Mieteinnahmen in Höhe von Z. Das ging auf, solange die Zinsen im Keller waren.
Dumm nur, dass viele eine kurze Zinsbindung (z. B. 5 oder 10 Jahre) gewählt haben, weil die Raten da noch billiger waren, und naiv glaubten, das ginge ewig so weiter. Als ab 2022 die Zinsen drastisch stiegen und die Zinsbindungen ausliefen, kam das böse Erwachen bei der Anschlussfinanzierung. Aus diesem Grund haben in den letzten Jahren überdurchschnittlich viele dieser Wohngebäude den Besitzer gewechselt. Die Leute mussten Notverkäufe starten. Der einzige andere Ausweg wäre gewesen, die Mieten massiv hochzuschrauben. Aber das funktioniert eben nur dort, wo extremer Mangel herrscht. Hier bei uns blieben die Wohnungen dann einfach leer, weil die Mieter weggingen. Ein Mitarbeiter aus meinem Team hat vor rund drei Jahren intensiv nach Immobilien gesucht - dem sind die massenhaften Zwangsversteigerungen von 4- bis 8-Parteien-Häusern in den Portalen sofort aufgefallen. Als ich ihm die Zins-Hintergründe erklärte, hat er bei den Besichtigungen mal genauer nachgebohrt. Und siehe da: Exakt das war nahezu immer der Grund, sofern er überhaupt Antworten bekam.

Conclusio:
Nicht Sanierungspflichten lassen Mieten primär in die Höhe schießen, sondern Wohnungsmangel. Das eine hat mit dem anderen erst einmal wenig zu tun. Die Annahme, dass Modernisierungen zwangsläufig zu einem dauerhaften Mangel an Wohnraum führen, entbehrt jeder statistischen Evidenz. Wohnraum verringert sich real nur dann, wenn Gebäude dauerhaft dem Markt entzogen werden.

Das passiert entweder durch Abriss/Umwidmung oder durch bewussten Leerstand.
Um mal weg von Meinungen hin zu Fakten zu kommen: Ersteres ist aufgrund einer Vielzahl von Rechtsgrundlagen, Satzungen und Verordnungen in Deutschland überhaupt nicht mal eben so möglich. Das schärfste Schwert der Kommunen ist hier die Zweckentfremdungssatzung. Die unterbindet im Grunde genau das: die willkürliche Vernichtung oder gewerbliche Umwandlung von Wohnraum.

Deswegen sind Aussagen wie: „Ich schieb das Ding mit dem Bulldozer platt und setze mir da ein Gästehaus hin“ schlicht Stammtisch-Parolen von Leuten, die die Rechtslage nicht kennen. Ein Gästehaus ist Gewerbe. Hier findet ein Abriss von Wohnraum und eine Umwidmung statt. Dafür sind so viele Genehmigungen von gut einem halben Dutzend Behörden einzuholen, dass es in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt schlicht aussichtslos ist. Eine einfache erkaufte Baugenehmigung reicht da bei weitem nicht aus, bzw. kommt es so weit erst gar nicht.

Auf der anderen Seite ist ein dauerhafter Leerstand für einen privaten Vermieter vielleicht beim steuerlichen Verlustvortrag ganz nett, unterm Strich aber ein massives Verlustgeschäft. Die Grundbesitzabgaben, Versicherungen und kommunalen Kosten laufen schließlich weiter. Das kann sich wirtschaftlich keiner leisten - zumal die Immobilien durch den Sanierungsstau permanent an Wert verlieren. Wer so gegen die „Gesamtsituation“ protestieren will, schadet nur seinem eigenen Vermögen. Oder um es knackig zu formulieren: Der Typ kann nicht die hellste Kerze auf der Torte sein, wenn er ernsthaft dieser Ansicht ist. Deswegen: Lass ihn mal machen. Die Bemerkung, dass er ja wissen muss, ob sich das für ihn wirtschaftlich rechnet, habe ich ja nicht zum Spaß gemacht.

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Wie erklärt: Es geht nicht darum, ob sich das Ding in der Vergangenheit amortisiert hat. Es geht darum, ob es in der Zukunft zum unkalkulierbaren Groschengrab wird. Ein Eigentümer steht vor einer einfachen Entscheidung: Entweder er ficht utopische Umwandlungspläne jahrelang erfolglos vor Gerichten aus (und der scheint auch nicht mehr der jüngste zu sein...), oder er verkauft den Bumms an jemanden, der das Know-how und das Kapital für eine Sanierung hat. Wer wirtschaftlich klar denkt, wählt Letzteres. Genau so schließt sich der Kreis zu den zwei Häusern aus meinem Beispiel.

Diese wilde Annahme, dass die Gesetze zur punktuellen „Zwangsmodernisierungen“ zu einem Wohnungsmangel führen, ist ohnehin ein Mythos - mir widerstrebt es, das allein nur These zu nennen. Zumal selbst beim alten Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt: Wenn die Heizung läuft, läuft sie. Wenn sie kaputtgeht, darf sie repariert werden. Erst wenn nichts mehr zu retten ist und ein kompletter Neukauf ansteht, greifen die neuen Vorgaben. Und selbst da gibt es lange Übergangsfristen. Wer vorausschauend agiert, besorgt sich - so wie ich es vor Jahren gemacht habe - eine baugleiche Gastherme als Ersatzteillager auf Kleinanzeigen (hat mich nicht einmal 100 Euro gekostet).

Man kann eben permanent jammern oder einfach sein Hirn benutzen. Die Behauptung, dass Modernisierungsgesetze den Wohnraum kollabieren lassen, ist eine wilde Hypothese, die versucht wird, mit Einzelfällen zu belegen. Sie besitzt jedoch keinerlei verlässliche statistische Evidenz. Nicht einmal würde ich diesen Fall als mittelbar naheliegend, ganz zu schweigen von wahrscheinlich definieren.
In erster Linie ist es ein Argumentationsfaden von "Betroffenen" die ihren Status Quo unangetastet sehen wollen, damit sie schlicht so weiter machen können wie bisher. Und was bisher Sachstand ist, ganz ohne ominöse Zwänge, sollte über viele Jahre nun schon jeder mitbekommen haben. Es geht hier also nicht um "arme Vermieter", es geht um eine Gefährdung deren lukrativen Geschäftsmodells, zu dessen Schutz sie Argumente streuen, die oberflächlich zunächst plausibel klingen, in dem Wissen darum, dass sich der absolute Großteil er Leute, die die Message erreicht, einen Dreck um die weitere Recherche kümmern.
Das ist das selber wie mit den Argumenten gegen den Klimawandel, die zu einem irrsinnig hohen Anteil aus dem Geschäftsfeld der Petro-Industrie in die Diskussion gestreut wurden. Um so wichtiger immer genau hinzusehen von wo das Argument kommt, schließlich erkennt man so die Interessenskonflikte hinter manchen Aussagen.